KB스타리츠는 2022년 10월 6일 KOSPI에 상장되었습니다. KB그룹의 첫 공모 상장 리츠로, 벨기에 노스갤럭시타워(투자비중 약 90%)와 영국 삼성 유럽 HQ(투자비중 약 10%)를 기초 자산으로 하여 해외에 위치한 자산으로 구성되었습니다. 약 9,451억원에 해당하는 자리츠 지분증권과 사모부 동산펀드 수익증권이 편입되며, 각각의 지분율은 100%와 89.4%입니다. 자리츠의 브릿지 차입금 1,200억원을 상환한 이후 SPC를 제외한 모든 자산은 차입금 없는 순수 equity로 구성됩니다.
KB스타리츠의 편입 자산은 두 가지입니다. 첫 번째 자산은 노스갤럭시타워입니다. 이 건물은 벨기에 브뤼셀 CBD에 위치한 프라임급 오피스로, 8,448억원에 현지 SPC를 통해 Cap.Rate 4.64%에 매입되었습니다. 건물 내 모든 면적은 벨기에 건물관리청에서 마스터리스(2031년 만기)하고 있으며, 벨기에 연방정부의 재무부가 실사용 중입니다. 연간 407억원의 임대료를 수취해 현지 차입 이자비용 등을 제하고 자리츠의 모리츠 대상 배당 재원으로 사용될 예정입니다.
두 번째 자산은 삼성전자 UK입니다. 이 건물은 영국 런던에 위치한 프라임급 오피스로, 1,003억원에 영국 현지 SPC를 통해 Cap.Rate 5.07%에 매입되었습니다. 삼성전자 유럽 총괄 법인이 해당 오피스를 마스터리스(2039년 만기)해 사용하고 있으며, 연간 임대료 51억원을 수취해 KB스타리츠의 배당 재원으로 사용될 예정입니다. 두 자산은 각각 LB영국사모부동산펀드의 18호와 19호에 속하며, 두 수익증권에 대한 합산 지분율은 89.4%입니다.
KB스타리츠는 안정적인 임차인 보유를 통한 반기 배당을 통해 연 환산 약 7.76%의 배당수익률을 기대할 수 있는 리츠입니다. 이러한 안정적인 배당수익은 공실률이 0%인 우량한 임차인 보유, 물가 상승에 연동되는 임대료, 고정금리 대출로 인한 비용 부담 감소 때문에 가능합니다.
KB스타리츠가 투자한 벨기에 갤럭시 타워는 벨기에 정부기관인 재무부가 장기 임차하고 있으며, 영국 프라임 오피스는 삼성전자가 20년 장기 임차하여 안정적인 임대 수익을 창출할 것으로 예상됩니다. 또한, 벨기에 및 영국의 경우 물가 상승분을 각각 벨기에 Health Index와 영국 연 RPI 누적 상승분을 반영하여 임대료를 인상할 수 있어서 향후 인플레이션에 대한 헤지가 가능합니다.
두 투자자산의 부채조달을 살펴보면, 벨기에는 연 1.2%, 영국은 2.31%의 고정금리 차입을 이용하고 있어 차입금리 변동이 수익률에 미치는 영향이 제한적일 것으로 예상됩니다. 또한, 통화스왑 계약을 통해 환율 변동 리스크도 최소화하였으며, 최근 원화가치 하락 추세가 계속될 경우 오히려 환차익이 발생할 수 있다는 점도 긍정적입니다. 마지막으로, 결산월이 1, 7월인 점도 배당수익률 분산차원에서 매력적인 투자상품이 될 수 있다고 생각됩니다.
노스갤럭시타워 자리츠의 투자 포인트는 여러 가지가 있습니다. 첫째, 임대료 수취 안정성입니다. 벨기에 노스갤럭시타워와 삼성전자 유럽 HQ 오피스는 각각 AA와 AA-의 신용등급을 보유하며, 임차인 lock-in 효과와 추가 리모델링을 통한 오피스 가치 상승으로 인한 이점을 가지고 있습니다. 둘째, 물가 상승분을 임대료에 반영해 배당 재원을 더욱 증대할 수 있다는 점입니다. 노스갤럭시타워는 건강지수의 연간 상승률에 따라 임대료가 인상되며, 삼성전자 유럽 HQ 오피스는 영국 소매물가 지수에 연동돼 매 5년마다 연 RPI 누적 상승분에 따라 임대료가 인상됩니다. 셋째, 금리 상승으로 인한 이자비용 증가 우려가 작고, 안정적인 연 7%대 배당수익률을 유지할 수 있는 전략을 구축해놨다는 점입니다. 자리츠는 선순위 LTV 58.5%를 유지하고 있으며, 스왑을 통해 변동 금리 상승에 대비해 hedge하고 있습니다. 노스갤럭시타워 자리츠는 안정적이고 수익성 높은 투자 대상이 될 것입니다.
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