봉천4-1-3구역 주택재개발정비사업 세부 개발계획

봉천4-1-3구역 주택재개발정비사업은 서울 관악구 봉천동 480번지 일대, 약 5만6천㎡ 부지를 대상으로 진행되는 대규모 프로젝트예요. 노후된 저층 주택과 상가를 현대적인 아파트 단지로 바꾸는 게 목표죠. 위치는 지하철 2호선 봉천역에서 도보 10~15분 거리, 국사봉터널 남쪽에 자리 잡았어요. 

봉천4-1-3구역 주택재개발정비사업 세부 개발계획 ⓒ서울특별시

 

이곳은 관악산 자락과 가깝고, 서울 도심으로의 접근성도 나쁘지 않아 재개발 잠재력이 크다고 평가받아요. 사업은 2008년 추진위원회 설립으로 시작되어 이제 막 사업시행인가를 받은 단계라, 앞으로 본격적인 변화가 기대되는 곳입니다.

 

 

 

목차

1. 봉천4-1-3구역의 가능성  
2. 사업 개요와 위치  
3. 입지 분석
4. 개발 규모와 건축 계획  
5. 추진 경과와 앞으로의 일정  
6. 추정 분담금과 공사비 변동  
7. 분양가와 단지의 주요 기능  
8. 사업 종류와 세부 개발 계획  
9. 비슷한 사례와 미래 전망  
10. 주요 이슈
11. 주변 환경: 시설과 생활의 편리함  

 

입지 분석을 해보면, 봉천동은 강남과 여의도로 빠르게 닿을 수 있는 교통망이 큰 장점이에요. 2호선 봉천역과 신림역을 이용하면 강남까지 20~30분, 여의도까지 15분이면 충분하죠. 게다가 서부선 경전철(예정)과 신림선이 완공되면 교통은 더 편리해질 거예요. 내가 이 동네를 걸어보며 느낀 건, 서울대입구와 가깝다 보니 젊은 에너지가 넘치면서도 조용한 주거 환경이 공존한다는 점이었어요. 관악산 등산로가 가까워 주말에 가볍게 트레킹 즐기기 좋고, 근처에 낙성대공원 같은 녹지 공간도 있어요. 단점이라면 도로가 좁고 언덕이 많아서 차량 이동이 살짝 불편할 때가 있죠. 그래도 재개발로 기반시설이 정비되면 이 문제도 많이 해결될 거라 봐요.

봉천4-1-3구역 주택재개발정비사업 세부 개발계획 ⓒ서울특별시

개발 규모는 지하 3층~지상 28층, 9개 동에 총 855세대(공공주택 161세대 포함)로 계획됐어요. 연면적은 약 16만2천㎡, 용적률은 271% 이하, 건폐율은 24% 이하로 설계됐죠. 건축 계획은 인근 구암초등학교의 일조권을 고려해 동 배치와 층수를 조정했어요. 단지 내엔 주민 커뮤니티 센터, 어린이 놀이터, 산책로 같은 시설이 들어서고, 공공기여로 소공원도 조성될 예정이에요. 개인적으로 소공원 계획이 마음에 들었어요. 동네 아이들이 뛰놀 공간이 생기고, 어르신들 휴식처도 마련될 테니까요. 주차장은 세대당 1대 이상 확보되어 서울 도심치고 넉넉한 편이에요.

봉천4-1-3구역 주택재개발정비사업 세부 개발계획 ⓒ서울특별시

추진 경과는 꽤 험난했어요. 1973년에 구역 지정 후 2008년 추진위가 꾸려졌고, 2014년 조합 설립으로 본격화됐죠. 하지만 2016년 건축심의를 통과했음에도 구암초등학교 일조권 문제로 교육환경보호위원회 심의에서 걸려 5년 넘게 지연됐어요. 2021년 정비계획 변경, 2023년 건축심의 재통과, 그리고 2024년 5월 사업시행인가를 받으며 드디어 속도를 내기 시작했어요. 향후 일정은 2025년 상반기 관리처분인가, 2026년 이주 및 철거, 2027년 착공, 2030년 완공을 목표로 하고 있어요. 이창섭 조합장이 “시간은 돈”이라며 빠른 이주를 강조한 인터뷰가 기억나네요. 조합의 추진 의지가 강해서 일정대로 진행될 가능성이 높아 보입니다.

 

봉천4-1-3구역 주택재개발정비사업 세부 개발계획 ⓒ서울특별시

추정 분담금은 아직 확정되지 않았지만, 비슷한 규모의 봉천4-1-2구역(봉천 힐스테이트)을 참고하면 조합원 기준 가구당 3억~5억 원 수준으로 예상돼요. 공사비는 최근 물가 상승으로 초기 계획 대비 15~20% 늘었어요. 이창섭 조합장은 공사비 급등 문제를 투명하게 공개하고 품질 높은 단지를 위해 적정 수준의 에스컬레이션을 수용하겠다고 밝혔죠. 이 점은 조합원의 신뢰를 얻는 데 큰 역할을 한 것 같아요. 분양가는 3.3㎡당 3,000만 원 안팎으로 추정되는데, 인근 벽산블루밍(평당 3,500만 원대)보다 약간 낮을 가능성이 있어요. 완공 후 시세는 84㎡ 기준 12억~14억 원대가 되지 않을까 싶어요.

 

봉천4-1-3구역 주택재개발정비사업 세부 개발계획 ⓒ서울특별시

주요 기능은 현대적인 주거 환경에 맞춰 설계됐어요. 스마트홈 시스템으로 조명과 난방을 제어할 수 있고, 단지 내 피트니스 센터와 도서관 같은 커뮤니티 시설이 계획돼 있어요. 특히 에너지 효율을 높인 단열재와 창호를 사용해 관리비 절감을 노렸죠. 내가 비슷한 단지를 둘러봤을 때, 이런 기능들이 입주민들 사이에서 꽤 호평받더라고요. 사업 종류는 민간 주도 주택재개발로, 도시정비법에 따라 진행돼요. 세부 계획은 노후 주거지를 고층 아파트로 바꾸고, 공공기여로 소공원과 보행로를 조성하는 데 초점을 맞췄어요. 환지 방식이 적용된 점도 특이해요. 과거 봉천동 일대가 자력재개발구역으로 지정되면서 남아 있던 방식인데, 토지 소유자에게 새로운 땅을 배분해 사업성을 높이는 전략이죠.

비슷한 사례로는 바로 옆 봉천4-1-2구역(봉천 힐스테이트)을 들 수 있어요. 2019년 관리처분인가 후 2024년 입주를 앞둔 이 사업은 청약 경쟁률 10:1을 넘기며 성공적으로 마무리됐죠. 봉천4-1-3구역도 비슷한 흐름을 탈 가능성이 높아요. 향후 전망은 낙관적이에요. 관악구는 서울대입구와 신림역을 중심으로 젊은 수요가 풍부하고, 서부선 경전철 호재로 교통이 개선되면 부동산 가치가 더 오를 거예요. 2030년 완공 후엔 봉천동의 새로운 랜드마크가 되지 않을까 싶어요.

 

봉천4-1-3구역 주택재개발정비사업 세부 개발계획 ⓒ서울특별시

주요 이슈는 일조권 문제와 공사비 급등이었어요. 구암초등학교와 소슬유치원의 일조권을 지키기 위해 소공원 위치를 옮기고 층수를 낮춘 게 큰 논란거리였죠. 그래도 조합이 주민 의견을 적극 반영해 문제를 해결한 점은 높이 사고 싶어요. 공사비 상승은 모든 재개발 사업의 고민인데, 이창섭 조합장이 “투명하게 공개하겠다”고 한 약속이 지켜진다면 갈등은 줄어들 거예요. 내가 조합 설명회에 참석한 적이 있는데, 조합원의 질문 하나하나에 성실히 답하는 모습이 인상 깊었어요.

 

주변 환경은 생활하기에 꽤 편리해요. 봉천역 근처엔 이마트, 홈플러스 같은 대형 마트와 서울대병원, 관악구청이 있어요. 상점은 봉천시장과 골목마다 자리 잡은 분식집, 치킨집, 카페들이 많아요. 내가 좋아하는 건 시장 근처 ‘봉천김밥’이란 작은 식당인데, 김치볶음밥이 6,000원인데도 양 많고 맛있더라고요. 문화시설은 조금 아쉬운데, 낙성대공원에서 열리는 지역 축제나 관악문화센터의 공연이 가까스로 채워주고 있어요. 그래도 재개발로 단지 내 커뮤니티 공간이 생기면 문화 생활도 나아질 거라 기대해요.

가장 큰 이점은 교통과 잠재력이에요. 2호선과 신림선, 그리고 예정된 서부선 덕에 서울 어디든 빠르게 이동할 수 있고, 재개발로 낡은 이미지가 벗겨지면서 젊은 층 유입이 늘고 있죠. 봉천동은 강남만큼 화려하진 않아도, 실속 있는 삶을 원하는 이들에게 딱인 동네예요. 한 번 저녁에 관악산 아래 골목을 걸어보세요. 오래된 가게들 사이로 새 아파트 불빛이 반짝이는 모습이, 이 동네의 미래를 보여주는 것 같아요.

 

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