용적이양제의 이해와 실무 가이드

용적이양제는 최근 서울시를 중심으로 주목받는 제도로, 도시 개발과 보존의 균형을 맞추는 새로운 방식으로 주목받고 있습니다. 용적이양제는 법적으로 정해진 용적률을 완전히 활용하지 못하는 부지의 용적률을 다른 지역으로 이전하거나 매매할 수 있는 제도로, 주로 문화재 보존, 공공시설 확보, 도시 미관 개선을 위해 설계되었습니다.

 

용적이양제의 이해와 실무 가이드 ⓒ서울특별시

 

 

목차

1. 용적이양제의 정의와 목적

2. 법적 규제와 기본 절차

3. 세부 절차와 소요 기간

4. 허가가 필요한 경우와 예외

5. 관련 법률 세부 내용

6. 기타 고려사항 및 실무적 조언

7. 용적이양제의 미래와 활용 가능성

 

이 제도의 핵심 목적은 중복 규제나 높이 제한으로 인해 개발이 제한된 지역의 재산 손실을 보상하면서, 잠재력이 높은 다른 지역의 개발을 촉진하는 데 있습니다. 예를 들어, 서울 강동구 굽은다리역세권 활성화 사업에서 결합건축을 통해 용적률을 이전하는 실험이 진행 중이며, 이는 지역 간 자원 재분배를 통해 공공 이익과 사적 이익을 조화시키려는 시도입니다. 해외 사례에서는 미국 뉴욕의 원밴더빌트가 그랜드센트럴터미널 용적률을 사들여 93층 빌딩을 건설한 사례나, 일본 도쿄에서 도쿄역 문화재 용적률을 활용해 신마루노우치빌딩을 지은 사례가 이를 잘 보여줍니다. 그러나 이 제도가 단순히 개발을 늘리는 도구가 아니라, 도시의 지속 가능성과 역사적 가치를 보존하려는 의도가 담겨 있다는 점에서 기존 용적률 완화 정책과 차별화됩니다.

 

용적이양제의 이해와 실무 가이드 ⓒ서울특별시

법적 규제는 주로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」과 서울시 조례로 이루어지며, 용적이양제는 지구단위계획구역 내에서 공공시설 부지 제공이나 설치로 인한 용적률 완화(최대 960%까지 가능)를 허용하는 틀을 제공합니다. 기본 절차는 용적률을 이전하려는 부지의 소유주가 서울시에 신청하고, 지자체가 용적률 이양 가능 여부를 심사하며, 이후 수용 지역과 계약을 체결하는 방식입니다. 이는 중복 규제 지역(예: 문화재 주변, 높이 제한 구역)에서 발생하는 불균형을 해소하려는 행정적 조치로, 허가 취소나 행정처분 중인 경우를 제한하여 제도의 실효성을 확보하려는 의도가 엿보입니다. 그러나 폐업 후 허가를 다시 받을 경우 종전 위반 행위에 대한 처벌을 유지하는 방안이 논의되고 있어, 영업의 자유와 행정처분 간 균형이 중요한 쟁점으로 떠오릅니다.

용적이양제의 이해와 실무 가이드 ⓒ서울특별시

세부 절차는 먼저 용적률 이양 가능성을 평가하기 위해 소유주가 지구단위계획 수립에 참여하고, 서울시와 협의하여 이양 대상 부지와 수용 부지를 지정합니다. 이후 용적률 계산(기존 용적률에서 제공된 공공시설 비율을 반영)과 계약서 작성, 지자체 승인을 거쳐 거래가 완료됩니다. 소요 기간은 심사와 협의 과정에 따라 달라지지만, 서울시의 조례 제정(2025년 상반기)과 하반기 시행 계획을 고려할 때, 초기 사례는 약 6개월에서 1년(2025년 하반기~2026년 상반기)이 소요될 것으로 예상됩니다. 허가가 필요한 경우는 주로 지구단위계획 변경이나 용적률 상향이 포함될 때이며, 예외로는 공공시설 설치가 이미 완료된 경우나 소규모 부지(예: 500㎡ 미만)에서 이양이 불필요할 때 허가 면제가 가능할 수 있습니다. 이는 지자체의 재량에 따라 유동성이 크므로 사전 협의가 필수적입니다.

 

용적이양제의 이해와 실무 가이드 ⓒ서울특별시

관련 법률 세부 내용은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제46조에서 지구단위계획구역 내 용적률 완화 조건을 규정하며, 서울시는 ‘서울시 용적이양제 운영에 관한 조례’(가칭)를 2025년 상반기 제정 중입니다. 이 조례는 공공시설 제공(예: 하수처리시설)으로 인한 용적률 인센티브와 거래 절차를 구체화할 예정이며, 「건축법」과 연계해 결합건축을 통한 용적률 이전도 허용됩니다. 다만, 법적 해석에서 용적률이 부동산 권리 일부로 간주되는지, 단순 행정적 허가로 봐야 하는지에 대한 논쟁이 있어 법리적 정립이 필요합니다. 기타 고려사항으로는 이양된 용적률의 시세 평가(시장 상황에 따라 변동), 수용 지역의 교통·환경 영향 평가, 주민 반발(일조권 침해 우려), 그리고 중개 수수료나 세금(부가가치세 등) 부과 여부가 있습니다. 특히, 행정처분 회피를 위한 폐업 사례를 방지하려면 영업자 지위 승계와 처벌 유지 방안이 실효성을 담보해야 하며, 초기 시행 단계에서는 실증 데이터 부족으로 예측이 어려운 점도 고려해야 합니다.

 

용적이양제의 이해와 실무 가이드 ⓒ서울특별시

용적이양제는 도시 개발과 보존의 새로운 패러다임을 제시하며, 서울시가 2025년 하반기부터 전국 최초로 도입하려는 제도입니다. 법적 틀과 절차가 아직 정착되지 않은 초기 단계이지만, 해외 사례와 국내 실험을 통해 점진적으로 안정화될 잠재력을 갖추고 있습니다. 저의 전문가적 경험에 비추어, 이 제도는 부동산 개발자와 지자체가 상호 협력하며 공공 이익을 극대화할 기회가 될 수 있으며, 다만 초기 혼란과 주민 갈등을 최소화하려면 투명한 정보 공개와 사전 협의가 필수입니다. 

용적이양제의 이해와 실무 가이드 ⓒ서울특별시

 

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