역세권 활성화사업이란, 지하철역 주변을 고밀도와 다양한 용도로 개발하여 직주근접 콤팩트시티를 만드는 사업입니다. 이 사업은 민간과 공공이 협력하여 토지가치 상승과 지역 필요 시설 공급을 동시에 추구하는 윈윈 사업으로, 서울 도시공간의 대개조를 위한 중요한 전략입니다.
서울시는 이번에 역세권 활성화사업의 대상지를 주요 간선도로변까지 확대하고, 창의혁신 디자인, 관광숙박시설, 친환경 건축물 등을 도입할 때 용적률 인센티브를 부여하는 내용으로 운영기준을 개정했습니다. 간선도로변의 노선형 상업지역은 양호한 개발 여건에도 불구하고 불합리한 토지이용으로 지역 환경이 낙후되어 있습니다. 이를 하나의 용도지역으로 변경하고, 복합용도를 도입하여 역세권과 연계된 국제 업무 및 관광인프라를 조성할 계획입니다. 또한, 창의·혁신디자인, 관광숙박시설, 친환경 건축물을 적극 유도하기 위해 용적률을 추가로 가산하여 사업의 다양성과 경쟁력을 높일 예정입니다.
이와 함께, 사업 추진과정에서 도출된 문제점을 보완하여 사업의 안정성과 신속성을 확보하기 위해 도시정비형 재개발사업의 제도개선도 함께 진행할 계획입니다. 도시정비형 재개발사업은 역세권 활성화사업과 마찬가지로 지하철역 주변을 고밀‧복합개발하는 사업으로, 구역면적 완화 요건, 동의율 확보, 상위계획 반영 등의 규정을 보완하여 주민 갈등 및 사업 지연 요소를 최소화하고, 보행녹지공간 확보, 공공시설 설치비용 납부시점, 감정평가 기준 등의 행정사항을 구체화했습니다.
서울시는 이번 개정사항 및 그간 추진된 사업 사례 등을 공유하는 사업설명회를 3월 중 개최하여 사업 활성화를 촉진할 예정입니다. 이번 설명회를 통해 자치구․민간의 적극적인 사업 참여를 유도하고, 역세권 활성화 사업의 원활한 추진을 위한 노하우도 공유할 예정입니다. 조남준 도시공간본부장은 “역세권 활성화 사업은 발전 잠재력과 파급력이 큰 지하철역 주변을 개발하여 직주근접 콤팩트시티(고밀복합도시)를 실현하는 사업으로, 노선형 상업지역을 활용한 국제 업무 및 관광인프라 조성을 통해 「서울 공간 대개조」 실현 및 글로벌 도시경쟁력이 강화될 것으로 기대한다”며 “사업의 지속적인 확대 추진에 박차를 가하겠다”고 말했습니다.
운영기준 주요 개정 내용
사업 대상 : 현행 규정에 따르면, 사업 대상에 관한 규정이 없습니다. 그러나 개정안에서는 5,000㎡ 이상의 사전협상 대상지 요건을 갖춘 지역은 사업 대상지에서 제외하는 단서를 신설하였습니다.
(지역)주택조합 : 지구단위계획 수립 시 동의요건이 적용되며, 주택조합설립인가 이후 대상지 신청이 가능해집니다.
사업 변경 절차 : 결정고시 이후 지원 자문단 자문을 거쳐 사업계획 변경 절차를 이행하게 됩니다. 변경이 경미한 경우에는 자문단 자문을 생략할 수 있습니다.
용도지역 : 역세권에서는 최대 2단계 변경이 가능하며, 위원회 인정시 3단계 변경이 가능합니다. 또한, 사업 대상지 입지특성이 충족되고 복합용도가 도입될 경우 4단계까지 변경이 가능합니다.
용적률 완화 : 창의혁신을 도입할 경우 용적률이 완화됩니다. 창의혁신, 관광숙박시설 도입, 친환경 인증 시에도 용적률 완화가 가능합니다.
주민공동시설 : 주택건설기준에 따른 설치 대상이 아닌 100세대 미만인 경우에는 100㎡ 이상 설치가 필요합니다. 주택(준주택 포함)을 건설하는 경우로서 주택건설기준에 따른 설치대상이 아닌 경우에도 100㎡ 이상 설치가 필요합니다.
녹지조성 : 모든 용도의 건축물에서 공개공지등을 의무적으로 설치해야 합니다. 이때, 조경 면적은 미포함 가능합니다.
공공시설등 설치기준 : 공공기여계획 중 시설 용도, 규모 등 변경은 구 심의(자문)을 통해 경미한 변경이 가능합니다. 공공기여계획 중 시설 용도, 규모 등 변경은 결정권자가 동의하는 경우 구 심의(자문)을 통해 경미한 사항으로 변경 가능합니다.
공공기여시설 우선순위 : 결정권자의 정책실현 등을 위한 필요시설이 공공기여 계획에 우선 반영됩니다.
공공시설등 설치비용 : 공공시설등 설치비용 관련 규정이 준용됩니다. 공공시설등 설치비용 납부시점은 착공신고 수리일이며, 분할·지연시에는 착공신고 수리일부터 법정이율이 가산됩니다.
감정평가 : 감정평가는 건축심의 이전에 시행됩니다. 감정평가 기준 시점은 종전 감정평가는 대상지 선정 신청 이전, 종후 감정평가는 계획 결정 고시일 기준입니다. 재감정평가 실시기준 마련 등이 있습니다.
행정사항 : 경과규정 등이 적용됩니다.
간선도로변 ‘노선형 상업지역’ 관리 : 간선도로변에서는 역세권 외 노선형 사업지역을 포함하는 가로구역 전체 또는 일부가 사업 대상이 됩니다.
용도지역 조정 : 일반상업 이내 하나의 용도지역으로 변경이 가능합니다. 지역중심 이상에서는 일반상업 이내 변경이 가능하며, 일반상업지역 상향 시 복합용도 도입이 의무입니다. 지구중심 이하에서는 준주거 이내 변경이 가능하며, 복합용도 도입 시 근린상업지역 상향이 가능합니다.
도시정비형 재개발사업 제도개선
면적요건 : 1,500㎡ 이상 10,000㎡ 이하가 면적요건입니다. 다만, 위 면적 요건 외 대상지(도시정비형 재개발사업으로 추진하는 경우 30,000㎡ 이하)는 지원 자문단인정 시 가능합니다.
동의 요건 :토지 등 소유자의 50% 이상 동의가 필요합니다.
상위계획 반영 : 법·시행령 및 조례에 따른 입안대상지역에 부합하고,「2030 도시주거환경정비기본계획」정비구역 지정요건을 충족 시 사업이 가능합니다.
이러한 개정 내용들은 운영기준을 더욱 명확하게 하고, 효율적인 사업 운영을 돕기 위한 것입니다. 이를 통해 우리 사회의 발전과 성장을 위한 기반을 마련하고자 합니다. 이러한 변화와 개선을 통해 우리 사회가 더욱 발전하고 성장할 수 있기를 기대합니다. 이러한 변화와 개선이 우리 사회에 어떤 영향을 미칠지, 그 결과를 기대하며 지켜보고자 합니다. 이러한 변화와 개선이 우리 사회에 어떤 영향을 미칠지, 그 결과를 기대하며 지켜보고자 합니다.