서울시는 '역세권 장기전세주택' 사업 추진 과정에서 주민 갈등을 줄이고 초기 사업 실행력을 확보하기 위해 제도를 개선하였으며, 앞으로는 장기전세 주택 사업의 속도가 빨라져 활발한 공급이 기대됩니다. 서울시는 안정적이고 원활한 장기전세주택 공급을 위해 "역세권 장기전세주택 건립 운영기준"을 개정하였다고 밝혔습니다. 이는 지난해 6월에 한 차례 개정한 내용을 더욱 개선하여 사업 실행력을 높이기 위한 것입니다.
2007년 오세훈 시장이 지방자치단체 최초로 도입한 '장기전세주택'은 주변 시세의 절반 수준의 안정된 전세금과 장기 거주(20년 이상), 고품질 주택 등의 장점으로 무주택 중산층 가구가 오랜 기간 거주하며 자산을 형성할 수 있어 큰 인기를 얻고 있습니다. '역세권 장기전세주택' 중에서도 민간 시행자가 역세권 부지(지하철역 승강장 경계 350m 이내, 24년 한시)에 주택을 건립하면 시가 최대 '준주거지역'까지 용도지역을 상향 조정하여 용적률을 높여주고, 증가한 용적률의 50%를 장기전세주택으로 확보하여 공급하는 사업입니다.
이 사업은 2008년에 도입되었으며, 현재 97개의 사업지에서 30,748호가 추진 중입니다. 구청장은 주민의 제안을 받아 도시관리계획(지구단위계획 또는 정비계획)을 입안하고, 시 관련 위원회의 심의를 거쳐 계획을 결정한 후 민간이 구청장의 인허가를 받아 추진하게 됩니다. 시는 '역세권 장기전세주택' 사업을 효율적으로 추진하고 활성화하기 위해 작년 6월에 운영기준을 개정한 이후 1년 사이에 36개소의 사업지가 추가되었지만, 구역 확대로 인한 갈등과 다른 사업과의 중첩 등을 보완하기 위해 기준을 개정하였다고 설명했습니다. 지난해에는 준주거지역의 용적률 완화(최대 700%), 35층 층수 규제 폐지, 사업 대상지 확대(준공업지역, 재정비촉진구역 내 존치 관리구역), 준주거지역 비주거비율 완화(10%→5%), 정비(예정)구역 해제지역 재개발 사업방식 허용 등의 내용으로 개정하였습니다.
먼저 그동안 사업이 장기화되는 요인 중 하나였던 주민 갈등을 줄이고 사업 추진 속도를 끌어올려 장기전세주택을 원활하게 공급하기 위해 '대상지 요건'을 개선하였습니다. 기존에는 3천m² 이상으로 상한이 없었던 대상지 면적 기준을 3천m² 이상~2만m² 이하(관련 위원회 인정 시 3만m² 이하)로 상한을 정하였습니다. 이에 따라 지하철 승강장 350m 이내 1차 역세권 범위('24년 한시)를 고려하여 가로구역 2개 이내로 대상지 면적이 제한됩니다. 시는 대상지 요건 개선을 통해 노후도와 동의율 등 사업 요건 충족을 위해 무리하게 구역을 확대하면서 토지 면적 동의율 확보가 저조해지고 주민 갈등이 생기는 사례가 줄어들 것으로 기대하고 있습니다. 정비구역 내 준공 10년 이내에 2신축건축물이 15% 이상인 가로구역은 제외됩니다.
시는 정비가 필요하지 않은 신축건축물이 구역에 포함되어 발생하는 갈등을 사전에 방지하고, 노후 주거환경을 신속하게 개선하기 위해 신축 비율을 제한하기로 결정했습니다. 또한, 역세권 장기전세주택 사업 초기 실행력을 확보하기 위해 '사전검토' 제도도 개선합니다. 2021년부터 시행 중인 '사전검토'는 사업 추진에 앞서 관계 부서 간 조율 등을 통해 합리적인 의견을 수렴하고, 주민의 혼란을 방지하며 사업 추진의 예측 가능성을 높이기 위한 제도입니다.
도시정비형 재개발사업의 사전검토 신청 기준을 개선하여, 토지 면적의 40% 이상 동의 및 20m 이상의 도로변 토지 소유자의 2/3 이상 동의 요건을 추가합니다. 기존에는 토지 소유자의 50% 이상 동의로 사전검토 신청이 가능했으며, 사전검토 후 입안 제안을 위해서는 토지 소유자의 60% 이상 및 토지 면적의 1/2 이상 동의를 확보해야 했습니다. 이에 따라 사전검토 후 입안 제안까지의 추진 비율이 저조했으나, 개선된 운영 기준으로 사전검토부터 입안 제안까지 신속하게 추진될 전망입니다. 또한, 20m 이상의 도로에 연접한 대지의 토지 소유자의 2/3 이상 동의를 확보하는 요건이 추가되어, 상가 등 상태가 양호한 건축물이 구역에 포함되어 갈등이 줄어들 것으로 기대됩니다.
사전검토가 완료된 뒤에 4사업 계획을 임의로 변경하여 입안 제안하는 경우에는 다시 사전검토를 받도록 조치합니다. 시는 사전검토 제도의 의미를 살리기 위해 입안 제안 시 관련 법령에 따른 경미한 변경 외의 계획 변경은 인정하지 않을 것입니다. 또한, 장기전세주택을 안정적으로 공급하고 사업 추진이 장기화되어 주민 갈등이 심해지지 않도록, 사전검토 후 2년 이내에 입안하지 않는 경우 해당 사업대상지는 제외될 예정입니다. 2년이 경과한 후에 사업을 추진하기 위해서는 다시 사전검토를 진행해야 합니다.