서울시는 민간이 소유한 저이용 땅의 개발 기회를 높이기 위해 '사전협상제도'를 도입하여 사업성과 공공성을 동시에 확보하고자 합니다. 이를 통해 건축디자인 혁신, 친환경 계획, 관광숙박시설 용도 도입 시 용적률 인센티브를 더욱 확대하여 친환경 및 관광 도시를 조성해 나가는 것이 목표입니다. 서울의 정책 활성화를 통해 매력적인 도시를 만들어가는 계획입니다.
서울시는 '사전협상제도' 활용 시 상한 용적률 등을 부여하는 인센티브 항목을 새롭게 도입했습니다. 이제 민간사업자가 5000m² 이상 부지를 개발할 때 도시계획 변경의 타당성과 개발의 공공성 및 합리성을 미리 협의하는 제도를 도입합니다. 이를 통해 용도지역 상향 등으로 민간사업자의 사업성을 높여주고 개발이익의 일부를 공공에 기여함으로써 '좋은개발'을 실현하고 도시균형발전을 촉진하는 것이 목표입니다.
과거에는 사전협상제도가 주로 주거지역에서 상업지역으로의 변경 등 용도지역 간 변경에만 적용되어 왔기 때문에 상한 용적률 인센티브가 없어 혁신적인 건축 디자인과 친환경 인증 등 정책적인 활성화를 유도하기 어려웠습니다. 이제 서울시는 건축 디자인 혁신, 친환경 건축물, 관광숙박시설을 적극 유인하고 공공성을 높이기 위해 건축혁신 인센티브, 탄소제로 인센티브, 관광숙박 인센티브 등 사전협상 인센티브 항목 3종을 마련했습니다. 이러한 인센티브 항목을 적용할 때는 상한 용적률 인센티브를 예외적으로 허용하되, 증가하는 용적률의 60% 비율에 해당하는 토지가치분을 공공에 환수합니다.
먼저, 도시건축 디자인 혁신 활성화를 위해 '건축혁신 인센티브'를 도입합니다. 사업 시행자가 혁신적인 건축 디자인을 제안하고 적정성을 인정받을 경우, 최대 110% 이내의 추가 상한 용적률 인센티브를 받을 수 있습니다. 시장은 지난 2월에 '서울 도시·건축 디자인 혁신방안'을 발표하며 도시·건축 혁신 디자인 유도 및 확산을 위해 공공과 민간분야를 망라한 다양한 디자인 혁신 시범사업을 추진할 것을 밝혔습니다. 건축혁신 대상지는 특별건축구역으로 지정되며, 서울시 창의혁신 디자인 가이드라인에 따라 인센티브를 차등 적용하며, 인센티브 양은 건축위원회 심의에서 최종 결정됩니다.
서울시는 '탄소제로 인센티브'를 제공하기로 하였습니다. ZEB(제로에너지빌딩) 인증, 녹색건축 및 에너지효율 인증, 재활용 건축자재 사용 계획을 적용한 사전협상 대상지에 최대 약 60%의 추가 용적률 인센티브를 부여할 예정입니다. 기후변화가 시대적인 화두로 떠오르는 가운데 서울시는 2050 탄소중립을 실현하기 위해 2005년 대비하여 2026년까지 탄소배출을 30% 감축하고, 민간건축물에 대한 ZEB(제로에너지빌딩) 인증을 의무화하여 기후변화에 대응하는 적극적인 정책 의지를 표명하였습니다. 탄소제로 계획 시 추가 용적률 인센티브는 친환경 건축물 인증 완화 비율을 고려한 서울시 지구단위계획 수립 기준에 따라 계산되며, 최종 인센티브는 도시건축공동위원회의 심의를 거쳐 결정됩니다.
서울시는 '관광숙박 인센티브'를 마지막으로 도입합니다. 관광활성화를 유도하기 위해 관광숙박시설 용도를 도입하는 사전협상 대상지에 최대 160%의 추가 용적률 인센티브를 부여할 계획입니다. 또한, 서울시는 새롭게 신설되는 사전협상제도 인센티브 3종의 활성화를 도모하기 위해 각 항목의 중첩 적용을 허용하고, 3가지 항목을 모두 적용할 경우 최대 330%의 용적률 완화가 가능하도록 하여 사업의 실현성을 높였습니다.